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借名買房:危險的親情游戲 無證據兩審均敗訴

2015-08-20 14:38:35  來源:北京晚報

“借用情人名字買房” 無證據兩審均敗訴

借名買房 危險的親情游戲

本報記者 安然

原本是刎頸之交的哥們、血脈相連的親戚、同床共枕的愛人,一個要買房,卻因種種原因無法使用自己的名字,于是向另一個“借名”。如今,房子升值了,雙方反目為仇。這樣的情景劇,還在反復上演。如膠似漆之時沒人拿寫在紙面上的證據當回事,割袍斷義一刻卻只能悔不當初:只是借用一下對方姓名,最終房子沒了,買房的機會錯過了,有的時候,甚至連錢也沒了。

或是為了規避限購政策或銀行限貸,或是為了享受某種低價購房條件,借用他人身份買房的情況在北京并不少見。據北京市二中院的統計,近兩年半以來,二中院設立的借名購房糾紛共有93件,親戚反目、錢房兩空的案例令旁觀者也不免為之唏噓不已。

背景

十年共枕眠

修得法庭見

北京市民李女士對“借名買房”早就痛悔不已。她說,她在2007年11月買下了天壇附近一處房產,只是借用了情人劉某的名字登記。但是雙方分手了,劉某卻同他的妻子一起要將她趕出房子。更讓李女士絕望的是,為了這套房子,她和劉某先后打了兩場官司,一審二審共四次上了法院,卻無一例外敗訴。

2002年,李女士與劉某陷入情網,并于當年同居。這本沒什么,但問題是,劉某早在1978年就結了婚。

李女士和劉某的感情于2011年結束。時隔兩年,雙方在法庭上見了面。2013年12月,劉某和他的合法妻子王某將李女士起訴到法院,要求李女士馬上搬出去。按照劉某的說法,這套房子根本不存在什么“借名”的事,完全是他本人投資買房。買房之后,2008年8月,他未經妻子同意,就讓李女士住了進來。到了2013年初,妻子王某才發現丈夫名下竟然還有這套房子,而且里面還住著他的前情人。王某憤怒了,立即找到李女士交涉,要求她立即搬出去。

李女士當然不同意。在她后來向法院提交的答辯意見里,房子的事情有了完全不同的說法。李女士說,2007年10月,是她因為生活需要在城里買房,與房主、中介簽協議的都是她自己,而且也向中介公司支付了購房定金。

最重要的問題當然是購房資金的來源。李女士說,她向妹妹借款20萬元,還清倉賣掉了全部股票,后來劉某主動提出幫忙,出資31.4萬元。因種種原因,二人決定將這套房子的產權人登記為劉某。買房之后,李女士一直在此居住,而且也是她自己花費心血,把房子裝修成現在的樣子。

2014年4月,一審法院作出判決,根據證據能夠證明的事實,這套房子確實登記在劉某名下。劉某和王某又是合法夫妻,二人共同主張維護自己的合法財產權益,并無不當,被告需在判決生效30天內騰房。

李女士憤怒了。在這起案子還沒有二審的時候,她另行向法院提起了第二個訴訟:要求確權——將這套房子變更到自己名下,希望法院判令劉某協助她辦理過戶手續。曾經十年共枕眠,卻修來法庭相見。

判決

沒有書面借名證據 住多年房子判沒了

即使李女士所說的屬實,她在法律上的回旋余地也幾乎是零:畢竟,她和劉某之間從未有過落在文字上的“借名”證據。

法院開始查證這套房產的來龍去脈。經查,2007年11月3日,在中介公司的居間服務下,劉某與房屋原來的房主張某簽訂了買賣合同。這套房子的面積不到50平方米,成交價格為60萬元。

2007年12月,劉某取得了房產證,但是房子一直由李女士住著。不過有證人的證言顯示,劉某也常來住。房產證和房屋買賣合同的原件都由李女士保管。

對于“為什么你買房卻把房產證交給別人”的問題,劉某庭上作出如此答復:“我和李女士有特殊關系,我媳婦也不知道我買房子的事情,所以房產證不能放在家里,只好由李女士保管。”

雙方再次回到了出資問題。李女士說,她以月息8%向妹妹借錢,劉某見證了借錢的全過程。2007年11月21日、22日,她出售股票后分別取款4萬元、2.6萬元;2007年11月22日、23日,她又分別將賣股票所得的6.6萬元和借來的20萬元匯到劉某賬戶,用以支付購房款。剩下的購房款31.4萬元,是劉某自愿資助的。

劉某也提出了自己的一系列證據。他說,這20萬元,實際上是他本人借的,后來已經于2009年還清了。而所謂賣股票的6.6萬元,實際也是他先把現金給了李女士,再由李女士存進他的賬戶。雙方為了這些錢是“誰出的,誰借的,誰還的”,在法庭上爭執得不可開交。

為了證明房子確實是自己買的,李女士還找到了多位朋友,同事前來作證。有人證明曾經陪李女士去到處看房找房,有人證明曾經準備幫她貸款,只是后來因故沒能辦成,還有人證明,李女士上班總遲到,早就想在單位附近買房,而且她還曾經向單位提出借一些錢以支付購房款,只是單位沒同意。

此外,李女士還出具了原來房主出具的“遷移戶口”的《承諾書》。她說,因買完房子需要遷戶口,原房主才寫了這份承諾書。“劉某的戶口在天津,他有什么必要讓人寫承諾書,反正又遷不進來。我才有這個需要。”

此時,原房主張某已經去世,中介公司原來辦理這個交易的人也早已離職,他們誰都弄不清楚當初到底是誰來買的這套房。

令李女士失望的是,法院審理后認為,證據顯示,李女士確實是出資了,但是這并不足以證明雙方當初曾經有明確的“借名買房”的約定。如果說她想要向劉某索討當初的出資款以及多年來房屋升值的收益,需要另行起訴。原告本人說她才是實際購買人,劉某只是借個名字的說法,劉某堅決否認,她也提交不了證據,所以,她的訴訟請求無法得到支持。

兩起案件,一審全敗了,李女士分別提出上訴。而北京二中院經過審理,全部駁回了上訴,維持原判。至此,買房出了錢,裝修花了錢,住了這么多年的李女士,依法必須搬出去了。

比較

若有過硬證據 房子還有希望弄回來

當然,也不是所有借名買房的最后都錢房兩空,如果有過硬證據,房子還是有希望弄回來的。

2013年1月,臺灣人宋某向法院起訴曾經的好友索某。宋某說,2005年,根據當時對境外人員在京購房的規定,不能貸款。他于是借用好友索某的名字,以索某名義買房并貸款,由他來還貸。現在他已經有了購房資格,要求索某將房屋過戶到自己名下。而索某一口否認雙方曾有這樣的借名協議。他說,購房款都是他本人支付的,只是因和宋某是好友,所以房子借給宋某住。而且后來的貸款,主要也都是他本人還的,宋某只是因為住著他的房子,覺得不好意思,才幫著還了兩次貸款。

這是一起非常典型的好友反目的案件。但是好在,宋某找到了過硬的證據。2006年2月20日,索某在其身份證復印件上寫了證明書,內容為:“本人索某證明該房屋系宋某購買及擁有。”索某對此解釋說,這是他應宋某的要求寫的,是為了讓他在公安機關辦理臨時住宿登記表而向物業公司出具的。這不能證明是他自認房屋屬于宋某。

法院審理中,中介公司員工作證說,索某只是提供了姓名,購房資金全部都是宋某出的。“當時我還專門提醒宋某,用別人的名字買房注意風險。宋某跟我說,他是臺灣人,買房太麻煩,所以用了好友的名字。我們幾個人都知道這個房子的實際出資人是誰。”

證據顯示,宋某手里拿著一張寫有索某名字的銀行貸款賬戶關聯存折,里面的余額都是宋某所存。

最終,一審、二審法院均根據在案證據,判令索某配合過戶。

說法

風險太大

借名游戲玩不起

二中院民一庭庭長肖大明說,發生在直系親屬、夫妻、戀人之間的“借名”購房若是出現了糾紛,最不容易找到證據。誰會跟自己最親密的人提前寫什么“借名”協議啊?雙方嘴上一商量,事情就辦了。但問題是,千萬別出事,一旦出了事,法庭上只認證據,不認其他。

“借名買房”的事情通常會非常復雜,原因多樣。除了最常見的逃避限購政策、限貸政策之外,還有個別借名購房是因為債務人為了隱匿財產,惡意逃避債務,將所購買的房屋登記在他人名下,給債權人和法院留下無財產的假象。

對于實際出資人而言,借名購房的風險很大。一旦房屋現有的這位登記人將房屋再次出售,或者抵押,或者他突然死亡,其子女主張繼承權,都會給出資人帶來重大財產損失。

肖大明說,不少案件中,登記人事后否認“借名”,拒絕辦理過戶手續。若借名購買的經濟適用房,即使與登記人簽訂有書面借名協議,協議也違反了國家政策,存在被法院認定無效的可能。有的登記人還會“先下手為強”,由于房子一般是由實際出資人居住,個別登記人還會主動起訴,要求對方返還房屋。

此外,如果登記人因其他經濟糾紛與人打官司,他名下的房屋,不管當初是誰出資,都有可能被法院查封。

(文中部分當事人為化名)J060(中新網江西新聞轉載)

  
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